Влада РФ не будуть забороняти продаж житла в споруджуваних будинках

Строительство жилых домов

Віце-прем’єр РФ Ігор Шувалов оголосив про намір внести зміни в 214-й федеральний закон, що регулює купівлю житла в новобудовах за договорами пайової участі (ДДУ), після чого в ЗМІ прозвучали думки про те, що влада повністю заборонять продаж житла в споруджуваних будинках. Чиновники розповіли РІА Новини, що мова насправді йде не про заборону, а про зміну схеми продажу квартир, яка, на їх думку, не призведе до подорожчання ціни квадратного метра.

Банківська прошарок

Ще в минулому році міністр будівництва і ЖКГ РФ Михайло Мень заявив, що механізм придбання житла через пайове будівництво в майбутньому може бути змінений таким чином, щоб покупці мали справу з забудовниками через банки. «В уряді зараз досить активно обговорюється відхід від дольової будівництва і перехід до взаємодії між покупцем і девелопером повністю через банківську конструкцію», — сказав міністр, пояснивши, що скасування пайового будівництва дозволить виключити ошуканих пайовиків і зростання зобов’язань перед ними.

За словами міністра, відмовитися від принципів пайового будівництва можна буде тоді, коли це не погіршить пропозицію на ринку, коли банки активізуються і запропонують покупцям такий же продукт, як пропонують забудовники. Для переходу на нову систему знадобиться щонайменше п’ять років, зазначив Мень.

Минулої п’ятниці наміри змінити 214-й закон підтвердив перший віце-прем’єр РФ Ігор Шувалов — в ході засідання ради при президенті РФ з житлової політики і підвищення доступності житла він дав відповідне доручення Минстрою. Пропозицію про зміну закону вніс губернатор Московської області Андрій Воробйов. У його варіанті, який цитувався в ЗМІ, передбачався повний відмова від схеми пайової будівництва з 2020 року.

Представник секретаріату першого віце-прем’єра РФ Ігоря Шувалова пояснив РІА Новини, що забудовники, як і раніше, зможуть залучати кошти громадян на ранніх стадіях будівництва, хоча учасникам будівельного ринку доведеться підвищити прозорість своїх послуг, пропонованих громадянам-набувачам житла.

«Одним з пропонованих інструментів захисту громадян може стати банківська гарантія, одержувана забудовником і покриває весь обсяг фінансування будівництва, а також тристоронній договір, де крім громадянина і забудовника бере участь банківська організація», — сказав співрозмовник агентства. За його словами, перехід до нової системи пайового будівництва в РФ не призведе до істотного зростання цін на житло.

В Мінбуді РИА Новости також підтвердили, що мова про заборону на пайове будівництво не йде.

Які схеми пропонує сьогодні ринок

Сьогодні на вітчизняному ринку нерухомості є декілька схем, за якими можна придбати житло в новобудові. При цьому найбільш повно на сьогоднішній день права покупця захищають договори пайової участі, оформлені відповідно до 214-м федеральним законом, кажуть експерти.

ДДУ регулює залучення забудовником коштів громадян («пайовиків») на етапі будівництва. 214 федеральний закон, згідно з яким укладається ДДУ, прийнятий в кінці 2004 року з метою захисту прав та інтересів покупців житла, що будується.

Придбати житло, що будується, можна і за допомогою житлово-будівельного кооперативу (ЖБК). У такому випадку громадянин набуває пай і вступає до кооперативу, який в свою чергу є свого роду співінвестором забудовника. Між пайовиком і кооперативом укладається договір, який і підтверджує членство в кооперативі, і перераховується внесок, рівний вартості квартири. Як правило, ЖБК привабливі більш низькою вартістю житла. При цьому договір між пайовиком і ЖБК не підлягає обов’язковій державній реєстрації, а права і обов’язки сторін (в тому числі стосовно строків будівництва) прописані не настільки чітко, як у ДДУ. Схожою схемою є ЖНК – житлово-накопичувальний кооператив, але вона поширена на ринку ще менше, ніж ЖБК.

Вже побудовані і введені в експлуатацію будинки продають за договорами купівлі-продажу і попередніми договорами купівлі-продажу, розповідає комерційний директор корпорації «Барклі» Катерина Фонарьова.

Попередній договір купівлі-продажу можна укладати тільки в момент, коли будинок зданий в експлуатацію, але право власності на квартири ще не оформлено, доповнює заступник директора департаменту новобудов Est-a-Tet Олексій Оленєв.

ДДУ поза конкуренцією

«Протягом останніх років частка новобудов, реалізованих за ДДУ, неухильно зростає, оскільки це найбільш прозора і безпечна схема для покупця», — говорить Фонарьова.

Як зазначав в кінці 2014 року депутат Держдуми Олександр Хінштейн, близько 50% багатоквартирних будинків в Росії на той момент зводилося за рахунок залучення коштів пайовиків. У Москві ж, за даними Москомстройинвеста, сьогодні близько 90% житла, що будується із залученням пайовиків.

Генеральний директор компанії «Метриум Груп» Марія Литинецкая уточнює, що ДДУ захищає від випадків подвійних продажів, оскільки кожен договір проходить обов’язкову реєстрацію в управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії. У разі, якщо забудовник зриває терміни завершення будівництва будинку, покупець за договором пайової участі має право стягнути неустойку. Також, згідно із законодавством, при огляді квартири і перед підписанням акта приймання-передачі у разі наявності будівельних дефектів покупець має право вимагати від забудовника безоплатно усунути всі недоліки. Крім того, купуючи нерухомість по ДДУ, покупець може бути впевнений, що він зможе отримати свою квартиру або повернути витрачені на неї кошти, навіть у випадку банкрутства забудовника, додає Фонарьова.

Інші схеми не володіють такими перевагами, вони менш прозорі і не так добре захищають покупця, відзначають експерти.

Більше того – влада нерідко застерігають від покупок за іншими схемами, ніж за ДДУ. Так, представники Москомстройинвеста неодноразово попереджали про те, що при купівлі квартир через ЖБК громадяни ризикують втратити гроші і не отримати житло. В якості прикладу наводяться кілька проблемних об’єктів ГК «СУ-155», в яких продажі велися через ЖБК, але зараз житло не побудовано і є складності з документацією. Про попередніх договорах купівлі-продажу у відомстві взагалі відгукуються як про «сірою» схемою, заявляючи, що громадяни в даному випадку жодним чином не захищені законодавством, насамперед від подвійних продажів.

Зарубіжний досвід

Говорячи про іноземний досвід придбання новобудов, керівник відділу закордонної нерухомості компанії Knight Frank Марина Кузьміна зазначає, що схеми покупки новобудов за кордоном мають ряд істотних відмінностей від схем, існуючих на території Росії. Наприклад, у Великобританії, розповідає вона, як правило, для того, щоб вподобану квартиру зняли з продажу, необхідно перерахувати депозит в розмірі 5-20 тисяч фунтів на рахунок юристів забудовника. Перерахування депозиту відбувається не пізніше ніж через 48 годин після підписання форми бронювання. Одночасно з депозитом надаються копія паспорта та документи, що підтверджують адреса постійної реєстрації.

Далі, через 2-3 тижні відбувається обмін контрактами, і перераховується всього 10% від вартості об’єкта нерухомості. Підписується попередній договір, який зберігається у юристів (можна сказати, що це аналог нашого пайової участі), потім зазвичай надається безвідсоткова розстрочка (ціна закріплюється на момент підписання бронювання), 10% ще через 6 місяців (після бронювання), 10% через 12 місяців (після бронювання). Зазвичай, після внесення 30% інвестор має право перепродати квартиру. Решта 70% від вартості квартири вносяться по закінченню будівництва. Це стандартна схема, іноді буває, що навіть 80% вноситься по закінченню.

«Безумовно, така схема вкрай приваблива для інвесторів, приблизно 90% наших покупців набувають новобудови на етапі будівництва», — говорить Кузьміна. Причина не тільки в тому, що це дуже вигідно (ціна може зрости більш ніж на 20% з моменту котловану до здачі), але і в тому, що гідна пропозиція до кінця будівництва знайти вкрай складно. Крім того, іпотека в більшості зарубіжних країн дуже приваблива, в середньому 2-3% річних.

Директор з закордонної нерухомості компанії IntermarkSavills Юлія Овчиннікова зазначає, що, наприклад, в тій же у Великобританії всі розрахунки відбуваються через юристів. Покупець перераховує кошти на рахунок юриста, далі після узгодження і підписання договору купівлі-продажу юрист покупця переводить гроші на рахунок юриста продавця. А взагалі в Європі прийнято здійснювати розрахунки через нотаріусів, підкреслює вона.

Крім того, із зарубіжного досвіду експерти виділяють ефективність німецьких будівельних ощадних кас (ССК), які намагалися впровадити і в нас, але віз, як мовиться, і нині там. Партнер девелоперської компанії «Хімки Груп» Дмитро Котровскій розповідає, що основне завдання класичних німецьких будощадкас (Bausparkasse) — відокремити процентні ставки за житловими позиками від зовнішнього фінансового ринку (наприклад, зробивши їх незалежними від ключової ставки) та гіперінфляції. Німецькі будощадкаси — це, фактично, банки, які займаються тільки житловим кредитуванням.

Принцип класичної роботи ССК такий: якщо з двадцяти охочих купити квартиру кожен може накопичити в рік лише одну двадцяту частку вартості нерухомості, то якщо всі двадцять чоловік об’єднають свої заощадження – один з цих двадцяти зможе придбати житло через рік, але повинен буде виплачувати його вартість надалі, для того, щоб кожен рік один із цих двадцяти міг справляти новосілля.

Що можна застосувати у нас

На думку Литинецкой, вітчизняному ринку нерухомості, можливо, було б корисним перейняти деякий досвід зарубіжних країн. Насамперед, необхідно, щоб забудовники надавали більше гарантій пайовикам при їх участі в будівництві, вважає вона. У багатьох країнах діє більш проста система покарання недобросовісних забудовників та стягнення неустойки. У Росії, на жаль, досі відсутня стовідсоткова гарантія повернення коштів при банкрутстві девелопера, нарікає експерт.

Слід зазначити, що в деяких зарубіжних країнах для зниження ризику виникнення ошуканих покупців практично відсутня практика продажу житла на стадії зведення будинку. Наприклад, у деяких штатах США переважна більшість житла на первинному ринку представлено у вже готових будинках. Російська влада теж задумалися про це. Так, про необхідність відходити від дольової будівництва на користь продажу готового житла заявляв заступник голови уряду Московської області Герман Елянюшкин.

Литинецкая, в свою чергу, говорить, що на даному етапі розвитку будівельної галузі в нашій країні таке неможливо. «Переважна більшість девелоперів ведуть будівництво на кошти, отримані від реалізації нерухомості у проекті. Мало у кого є власні гроші для реалізації проекту без залучення проектного фінансування або коштів позичальників», – говорить вона.

З нею згоден і заступник голови Москомстройинвеста Олександр Гончаров. «Позбавляти будівельну галузь такого інструменту нерозумно», – говорить він. За його словами, з моменту вступу в дію 214-го федерального закону, число ошуканих пайовиків зменшується. «Більшість проблем в Москві зараз з об’єктами, які продавалися не по 214-ФЗ», – стверджує він

В цілому, ідеального підходу при продажу нерухомості на первинному ринку, який можна було б «перенести» на наш ринок, просто не існує, уточнює Литинецкая. «Безумовно, тут потрібен індивідуальний підхід. Головне питання – створення ринку нерухомості, при якому пайовик буде впевнений в тому, що його права повністю захищені і закон на його боці», — підсумовує експерт.