Аналітики: переваги схеми ЖБК для забудовників можуть зникнути

Схема, задумана як спосіб кооперації громадян, використовується забудовниками для обходу закону про пайове будівництво, відзначають в Мінбуді. По суті, при продажу квартир за схемою ЖБК забудовник захищений, а покупець – немає, стверджує керуючий партнер «Метриум Груп» Марія Литинецкая.Строительство жилого квартала. Архивное фото Законодавство, яке регулює роботу житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) в Росії, сьогодні далеко від ідеалу, але влада, побоюються появи під час кризи хвилі ошуканих пайовиків, вже почали змінювати правила гри в цій сфері. Щоправда, на думку деяких експертів, опитаних РИА Новости, після тих чи інших законодавчих нововведень ЖБК нічим не буде відрізнятися від дольової будівництва, і, відповідно, зникнуть всі переваги використання кооперативів для забудовників, і сама схема практично перестане використовуватися.

Відлуння минулого

Організаційно-правова форма ЖБК — спадщина радянського періоду, коли законною підставою придбання житлової нерухомості у власність було тільки участь у кооперативі, розповідають у міністерстві будівництва та житлово-комунального господарства РФ.

Спочатку ЖБК створювалися самими громадянами для задоволення потреб у житлі. Люди об’єднувалися по якомусь професійною ознакою або за місцем проживання, і самі будували для себе житло. З плюсів схеми експерти відзначають той факт, що діяльність ЖБК контролюється безпосередньо самими пайовиками.

«Пасивна позиція, яку може собі дозволити займати учасник пайового будівництва на етапі будівництва, абсолютно неприпустима для члена ЖБК. Правління кооперативів сама визначає обсяг і статті витрачання внесених коштів, не зобов’язана звітувати про цільове використання цих коштів перед контролюючими органами», — звертають увагу в Мінбуді.

Злоякісне зміна

Однак схема, задумана як спосіб кооперації громадян, використовується забудовниками для обходу закону про пайове будівництво (214-ФЗ), відзначають в Мінбуді.

«Фактично ми бачимо ситуацію, коли самі забудовники від громадян беруть гроші, і громадяни ніякого відношення не мають до даного кооперативу», – підтверджує заступник голови Москомстройинвеста Олександр Анатолійович Гончаров. За даними Москомстройинвеста, в Москві 32 об’єкта ЖБК, і на кожен створений свій кооператив, що становить 7,5% від всіх будинків у Москві, що будуються з залученням коштів громадян. При цьому кооперативів, створених самим громадянами, одиниці – у Москві їх всього два, каже Гончаров.

Плюси схеми для забудовників полягають у тому, що немає необхідності мати дозвіл на будівництво і проектну декларацію на момент початку залучення коштів громадян. Крім того, у разі зриву термінів здачі введення в експлуатацію покупець не може вимагати неустойку. Тобто, по суті, при продажу квартир за схемою ЖБК забудовник захищений, а покупець – немає, стверджує керуючий партнер «Метриум Груп» Марія Литинецкая.

Дійсно, права рядових учасників ЖБК не регулюються законом про пайове будівництво і, відповідно, не забезпечуються ні правом застави, ні порукою банку, ні страхуванням. Пайовики кооперативу не можуть розраховувати на компенсації і неустойки у зв’язку з затримкою здачі будинку, оскільки є співзасновниками кооперативу. Вони будують об’єкт на власні кошти. «Зміна економічної ситуації може зажадати від пайовиків вкладення додаткових коштів на добудову будинку», — попереджають в Мінбуді.

Якщо в законі про пайовому будівництві всі права, обов’язки і відповідальність сторін чітко прописується, то у випадку з ЖБК потрібно уважно вивчати статут кооперативу. «Є ще ряд питань: як визначити і закріпити в договорі вартість квартири і терміни закінчення будівництва?», — додає директор департаменту новобудов «Інком-Нерухомість» Юліан Гуман.

Негативний приклад

Недостатня опрацьованість окремих питань діяльності кооперативів дозволяє аж до теперішнього часу здійснювати махінації на ринку будівництва, вважає керуючий директор компанії «Міель-Новобудови» Наталія Шаталіна.

«За останній рік на ринку зустрічалися приклади недобросовісної роботи забудовників з продажами через ЖБК. Це компанія «СУ-155″, по багатьом проектам якої сталася заморожування будівництва», — говорить Литинецкая. Але вона не виключає, що схемою ЖБК користуються і чесні девелопери, які планували фінансування будівництва коштами від реалізації об’єкта ще до отримання дозволу на будівництво. «Цей процес часто затягується в часі. Відомі випадки, коли через відсутність деяких документів в одному і тому ж проекті один будинок продається за 214-ФЗ, а другий — по ЖБК», — пояснює вона.

На сьогоднішній день не можна точно підрахувати кількість ошуканих пайовиків, оскільки всі ті громадяни, які заявляються для визнання потерпілими від дій забудовника, не підпадають під критерії ошуканих пайовиків, оскільки у них в принципі відсутня забудовник. «Їх кошти як раз привертає то особа, що не володіє ніякими правами на земельну ділянку та об’єкт. В цьому як раз і полягає складність пайовиків — при банкрутство забудовника вони навряд чи будуть на щось претендувати, оскільки об’єкт, що їм не належить», — каже Гончаров з Москомстройинвеста.

Позитивний приклад

У той же час депутат Держдуми Олександр Сидякін наполягає на тому, що завдання держави – розвиток ЖБК з держпідтримкою для певних категорій громадян. Цим особам безкоштовно надається земельна ділянка для будівництва, типовий проект, виявляється сприяння в підключенні до мереж інженерно-технічного забезпечення, а також методичне сприяння при створенні та діяльності кооперативу. Крім того, діють спеціальні іпотечні програми.

Законом чітко визначено перелік громадян, які мають право вступати в ЖБК з державною підтримкою. Зокрема, в список входять військовослужбовці, федеральні державні службовці, громадяни, які мають трьох і більше дітей, працівники Вузів, державних і муніципальних загальноосвітніх установ, а також закладів охорони здоров’я, культури та інші категорії.

Економія громадян при будівництві житла по ЖБК становить 30%, йдеться на сайті Фонду РЖС.

Невраховані будинку

Відсутність до недавнього часу державного нагляду за діяльністю ЖБК не дозволяло держоргану вести облік обсягів введення житла за такою схемою, звертають увагу в Мінбуді РФ. За оцінками, частка новобудов, зведених за схемою ЖБК, в цілому по РФ становить близько 15%, вважає Гутман.

Але ситуація змінюється. Після прийняття поправок в законодавство про ЖБК, наглядова і контрольна функції були передані регіонам, таким чином, з’явилася можливість, в тому числі і обліку кооперативів, розповідають в Москомстройинвесте. Зараз комітет контролює діяльність ЖБК спільно з органами прокуратури, а з 1 липня наступного року зможе робити це самостійно.

ЖБК стали піднаглядними — тепер вони в частині своїй діяльності підконтрольні тим же органам у регіонах, які здійснюють нагляд за пайовою будівництвом, додають в Мінбуді. За словами Гончарова, всі поправки, які були ініційовані, зводяться до того, щоб ЖБК виступав в ролі забудовника, який би володів правами на земельну ділянку, поширенню контролю у сфері пайового будівництва, в тому числі і на ЖБК.

Робота над помилками

Розуміючи, що ситуація з ЖБК далека від ідеалу і загрожує появою ошуканих пайовиків, влади починають міняти законодавство в цій сфері. Так, з 25 липня 2015 року для кооперативів введено обмеження в частині будівництва більш ніж одного багатоквартирного будинки з кількістю поверхів більше трьох. Абсолютно всі будівельні кооперативи, створені до цього часу, мають відповідати даним вимогу з 25 липня 2016 року, розповідають в Мінбуді.

За словами Шаталиной, в майбутньому передбачається ввести заборону на прийняття нових членів ЖБК, які відповідають певним умовам. Крім того, з 1 липня 2016 року для ЖБК, що здійснюють будівництво за рахунок коштів громадян, покладається обов’язок по розміщенню в державній інформаційній системі житлово-комунального господарства статуту кооперативу та інформації про його членів, початково-дозвільної документації по будівництву об’єкта, а також про обсяги надійшли пайових внесків.

На сьогоднішній день, розуміючи, що житловий кооператив – це той інститут, який фактично самоорганизуем, люди повинні реалізувати свої права щодо обрання керівних і контролюючих органів ЖБК, а також мати можливість контролювати витрату коштів кооперативу. «У зв’язку з цим була введена нова норма, що реєстр громадян підлягають обов’язковому опублікуванню», — зазначає Олександр Гончаров.

«В даний час ми спільно з Мінбудом Росії ведемо опрацювання питання про заборону банкрутства житлово-будівельних кооперативів, оскільки не можна стягнути заборгованість шляхом відчуження спільного майна будинку – продати в рахунок відшкодування шкоди частину горища, або землі, на якій стоїть будинок», — розповідає Сидякін. За його словами, є аргументи і на користь того, щоб рекомендувати членам ЖБК перетворитися у товариство власників нерухомості (ТСН), щоб уникнути проблем.

Загроза вимирання

За словами Литинецкой, пропозицію посилити нагляд за ЖБК, зокрема, дозволити будівництво тільки конкретного будинку, безумовно, захистить покупців, але в результаті може виявитися, що ЖБК після тих чи інших законодавчих нововведень нічим не буде відрізнятися від дольової будівництва.

«Відповідно, для забудовника всі переваги використання ЖБК зникнуть. Тому, ймовірно, все рідше буде зустрічатися така схема продажу, а згодом вона й зовсім зникне», — ділиться думкою експерт.

В Мінбуді вказують, що оскільки участь у ЖБК не забезпечене гарантіями держави, то від ЖБК доцільно відмовитися. Хоча, за словами Литинецкой, перш ніж скасовувати ЖБК, необхідно вдосконалити схему придбання за договором пайової участі. «В принципі, влада сьогодні якраз працюють за даним напрямком», — зауважує вона.

Як зауважує депутат Держдуми Олександр Сидякін, питання полягає не в тому, що сам інститут ЖБК неправильний, а в тому, що його неправильно застосовували. «Потрібно підтримувати ті категорії громадян, які потрібні державі, а у всіх інших випадках просто потрібно створити правові умови», — резюмує депутат.

«Ми не виступаємо за скасування житлово-будівельних кооперативів, ми говоримо про те, що ЖБК використовуються недобросовісними забудовниками для обходу 214-ФЗ. Використовується для однієї простої мети – щоб залучати кошти громадян в відсутність діючого дозволу на будівництво, оформлених земельно-правових відносин, з метою уникнути ув’язнення ДДУ, уникнути реєстрації таких договорів у Росреестре», — резюмує Гончаров.