Оренда офісів Москви може подешевшати на 10-15% при ціні нафти в $20-30

Работа нового офиса фондовой биржи РТС

Ставки оренди московських офісів можуть знизитися на 10-15% у разі, якщо ціна на нафту марки Brent буде коливатися в районі 20-30 доларів за барель протягом 2016 року. Якщо ж нафта почне дорожчати, то ринок нерухомості в цілому почне відновлюватися, хоча і повільними темпами, вважають експерти, опитані РІА Новини.

Нафта марки Brent у четвер торгується поблизу 28 доларів за барель.

Офіси продовжать порожніти і дешевшати

Зараз ринок нерухомості на якийсь час займе вичікувальну позицію, вважає директор відділу стратегічного аналізу і планування CBRE Олеся Дзюба. Якщо низхідна динаміка ціни на нафту збережеться, міркує вона, то рубль, цілком ймовірно, продовжить девальвуватися, що призведе до нового витка зростання цін, зниження купівельної спроможності, зниження маржинальність бізнесу (особливо пов’язаного з імпортом). «Якщо ціна затримається на знижених рівнях надовго, то можна очікувати подальшого зниження ставок оренди, так як бізнес буде намагатися зберегти рентабельність за рахунок скорочення витрат, в тому числі на оренду площ», — каже Дзюба.

Зниження цін на нафту в першу чергу відіб’ється на офісному сегменті, вважає генеральний директор DNA Realty Антон Білих. Він пояснює це тим, що багато компаній втрачають обертів і не можуть містити дорогі офіси, до того ж падіння цін на нафту б’є по всій економіці, що позначається і на інших видах бізнесу, які також розоряються або скорочують площі, а то і зовсім переїжджають в об’єкти більш низького класу.

«Тому, думаю, ставки на офіси продовжать знижуватися ще відсотків на 10-15 у випадку цін на нафту в межах 20-30 доларів за барель, а рівень вакантних площ буде рости», — прогнозує експерт.

Ритейлу не краще

В ритейлі ситуація інша, продовжує Білих, пояснюючи, що в даному сегменті вплив нафти непряме, через падіння рівня життя, доходів, а також зростання курсу долара. Багато хто мережі закуповують товар за долари і не можуть підвищувати ціни пропорційно збільшенню курсу, з-за чого втрачають рентабельність, розповідає він.

Крім того, зниження доходів населення веде до економії і зниження попиту на товари і послуги, продовжує Білих. Люди менше купують і вибирають більш дешеві товари, з-за чого продажі падають, а збільшувати ціни продавці не можуть. «Думаю, ставки оренди на рітейл в 2016 будуть знижуватися — на 3-10% в залежності від базової ціни, що склалася на ринку і об’єктів», — припускає голова DNA Realty.

Білих додає, що скорочується і обсяг попиту на торговельні площі. «Багато орендарів закривають програми розвитку, з-за чого конкуренції за приміщення вже майже немає», — додає він.

На ринок складської нерухомості ціни на нафту будуть мати опосередкований вплив, вважає регіональний директор департаменту складської і індустріальної нерухомості Colliers International Росія Олександра Селезньова. При подальшому падінні вартості нафти попит на оренду складських приміщень і ставки оренди будуть знижуватися, а при підвищенні вартості нафти ми будемо спостерігати зворотну реакцію, міркує експерт. «Однак у поточній економічній ситуації при зміні тренду відновлення ринку (підвищення попиту і ставок) буде відбуватися набагато більш повільними темпами», — додає вона.

Якщо нафта почне рости

Якщо ціна на нафту почне рости і зросте хоча б до 50 доларів за барель, то ситуація стабілізується, але швидкого стрибка ринку не буде, так як всі налякані і будуть чекати повторення, передбачає Білих. Крім того, важливим чинником буде курс долара, якщо він почне знижуватися до тих же 50, пожвавлення піде швидше, зазначає він. «Але поки я не бачу ніяких підстав для цього сценарію, враховуючи світову кон’юнктуру», — нарікає експерт.

На думку І.дзюби, у разі зростання нафти буде потрібно ще якийсь час для того, щоб переконати ринок, що це всерйоз і надовго, після чого він може почати відновлюватися. При цьому вона відзначає, що останнє залежить не тільки від ціни на нафту, але і від багатьох інших факторів: доступності та вартості фінансування, інвестиційного клімату, темпів відновлення економіки. Все перелічене вимагає серйозних економічних і політичних реформ, реалізація яких теж займе час, підкреслює експерт. «Саме тому відновлення, коли б воно не почалося, буде повільним, заснованим на якісні зміни як в країні в цілому, так і на ринку нерухомості зокрема», — підсумовує Дзюба.