Ринок «вторинки» Москви може паралізувати при 100 руб за долар — експерти

Виды Москвы

Подальше падіння цін на нафту і ослаблення рубля можуть призвести до скорочення кількості угод на вторинному ринку житла Москви, а подорожчання долара вище 100 рублів на деякий час може фактично паралізувати його, вважають експерти ринку нерухомості, опитані РІА «Новини».

Ризик паралічу

На думку директора департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість» Сергія Шломы, при тій клінічної залежності від кон’юнктури нафтового ринку, в якій знаходиться російська економіка, падіння ціни на нафту за відсутності ефективних заходів економічного стимулювання означає посилення кризових явищ в країні, в тому числі подальше зниження доходів населення і скорочення попиту на ринку нерухомості.

За його словами, при різкому розвитку подій у цьому напрямку столичні продавці, очевидно, не зможуть оперативно відреагувати на черговий виток зниження купівельної спроможності — простіше кажучи, не готові ще більше знижувати ціни на свої об’єкти. «Це загрожує тим самим дисбалансом бажань і можливостей учасників ринку, який на вторинному ринку житла може призвести до скорочення кількості угод, а на якийсь час (наприклад, при одномоментному обвал рубля до тризначних показників) навіть фактично паралізувати його», — побоюється експерт.

Зокрема, каже заступник регіонального директора департаменту аналітики компанії Knight Frank Микита Білоусов, в разі довгостроковості тренда можливе формування відкладеного попиту в сегменті елітного житла. «Покупці можуть зайняти вичікувальну позицію, щоб вийти з валюти за вигідним курсом», — пояснює він.

Шлома також звертає увагу на кореляцію ціни на нафту і вартості житла, вираженої в доларовому еквіваленті. Так, з січня по грудень 2015 року нафта марки Brent подешевшала на 33,5%, середня вартість пропозиції на московському вторинному ринку житла, виражена в доларах, знизилася на 23,4%, а в рублях — всього на 4,3%, зазначає він.

«Альтернатива» жива

У той же час голова правління групи компаній «Міель» Оксана Вражнова вважає, що сегмент масового житла як і раніше буде затребуваний. Вона пояснює, що, незважаючи на кризові явища, люди живуть «тут і зараз» і вирішують свої сімейні питання. «У тому числі шляхом альтернативних угод: збільшують свою житлоплощу або, навпаки, розмінюють більш просторі квартири на кілька маленьких», — зауважує вона.

«На угоду спокійно виходять люди, яким необхідно здійснювати альтернативи», — підтверджує керівник департаменту вторинного житла компанії «НДВ-Нерухомість» Світлана Біріна. За її досвідом, такі угоди обумовлені життєвою необхідністю, не передбачають відчутних грошових втрат і є найбільш стабільним сектором на ринку вторинної нерухомості.

Також у нас стабільні прогнози по взаємозаліку, додає Біріна. «Такі угоди вигідні, так як клієнт обмінює дешевшає «вторинку» на зростаючий актив (вартість новобудови збільшується у міру підвищення стадії готовності)», — стверджує вона.

Якщо тренд зміниться

В цілому те, що покупці не поспішають виходити з валюти, — це домінуючий тренд на тлі падіння рубля, говорить Білоусов. Тому, продовжує він, якщо тренд зміниться, і нафта почне дорожчати, це призведе до різкого зростання попиту на нерухомість. Рубль почне зміцнюватися, а значить, інвестори та покупці почнуть виходити з валюти і спрямовувати капітали в інші інструменти. «В тому числі і в нерухомість, яка буде дуже привабливим активом з-за своєї низької вартості», — підкреслює експерт.

Так що, укладає Білоусов, в разі фундаментальної зміни тренда, викликаного не якимись короткостроковими коливаннями на ринку житлової нерухомості буде підвищена активність. Вона може бути порівнянна з тією, що було в кінці 2014 року, коли на тлі різкого обвалу рубля покупці кинулися скуповувати житло. «Тільки мотиви будуть різні, — зауважує експерт, — якщо тоді основним мотивом було збереження коштів, то зараз це буде фіксація прибутку, отриманої на падіння рубля та інвестиції в житло, яке зараз можна купити на вигідних умовах».

$40 за барель — мало

Говорячи про первинному ринку, директор департаменту новобудов «Інком-Нерухомості» Юліан Гутман зазначає, що при девальвації рубля зростає собівартість будівництва, так як частина матеріалів і обладнання, що використовуються у будівельній та суміжних галузях, імпортні. Тому, міркує експерт, сьогодні при великому обсязі пропозиції нових проектів і збільшується собівартість у рублях ціни повинні як мінімум не змінюватися після падіння в 2015 році. «А в теорії можуть і підніматися, оскільки собі в збиток будувати ніхто не буде», — припускає Гутман.

При більш низькому рівні цін на нафту собівартість будівництва продовжить збільшуватися, найімовірніше, в межах 5-7%, припускає керівник аналітичного і консалтингового центру Est-a-Tet Володимир Богданюк.

На думку Богданюка, знижувати ціни забудовникам в поточній ситуації дуже складно — для збереження хоча б мінімальної маржі їм необхідно враховувати збільшення вартості будівництва та фінансування. Він прогнозує, що середня ціна по ринку, швидше за все, буде скорочуватися, але в зв’язку із зміною структури пропозиції в бік збільшення пропозиції комфорт-класу. Також можливе падіння обсягів пропозиції, оскільки забудовники можуть «заморозити» частину своїх проектів на «паперової» стадії з-за несприятливої економічної кон’юнктури і неясних перспектив розвитку російської економіки, міркує Богданюк.

Зростання цін на нафту, навпаки, буде сприяти відновленню російської економіки, і ринку нерухомості зокрема, продовжує аналітик Est-a-Tet. Однак, зазначає він, незначне підвищення, наприклад, до 35-40 доларів за барель на ринку, швидше за все, не особливо позначиться. «Для відчутного поліпшення необхідно повернення до докризових цін на нафту», — підсумовує Богданюк.